शेतजमीन खरेदी करतांना व करण्यापूर्वी जाणून घ्या या १४ गोष्टी .

शेती हा  सतत उत्पन्न देणारा व्यवसाय आहे. कोरोना काळात सगळे उद्योग धंदे बंद पडलेत परंतु शेतकऱ्याचा शेती व्यवसाय बंद पडला नाही .. जगाला शेतीविना पर्याय नाही. म्हणून शेतीमध्ये (जमिनीत ) भांडवल गुंतवणे योग्य राहील. सध्या युगात जमीन खरेदी करताना बेकायदेशीर व चुकीच्या गोष्टीपासून वाचून कशी जमीन खरेदी करता येईल . त्यासाठी जाणून घ्या या १४  गोष्टी शेतजमीन खरेदी करताना ....  know the 14 thing before buying agricultural land in India. 

शेतजमीन खरेदी करण्यापूर्वी व करताना जाणून घ्या या १४ गोष्टीची काळजी .

१) ७/१२ उतारा व फेरफार नोंद :- 

७ /१ २  उतारा हा कागद  कोणत्याही जिल्ह्यातील जमीन मालमत्ता  नोंदणीचा ​​एक दस्तऐवज आहे, जो  राज्य सरकारच्या महसूल विभागाने देखरेखीखाली ठेवला जातो . यालाच  'सात  बारा उतारा' म्हणतात.

       या ७/१२ उताऱ्यात जमिनीचा मालक कोण आहे? गट नं,जमिनीचा प्रकार, जमिनीचे क्षेत्र , कर्ज - बोजा , इतर हक्क , पीकपेरा , कसणारा व्यक्तीचे नाव, जमिनीत असलेले रस्ते , विहीर , नाला , पाटचारी , जमिनीचे वाद  या सर्व गोष्टीची माहिती आपल्याला होते.  

     जमीन विक्री करणारा हा खरा मालक आहे याची खात्री आपण या वरून करू शकतो .  

२) जमिनीचे खरेदीखत :- (sale deed)

खरेदीखतात आपल्याला जमीन कोणाकडून कोणाकडे  व कधीपासून हस्तांतरित (Transfer) झाली आहे. जमिनीचे किती क्षेत्र सुपीक व किती पोट -खराब आहे. जमिनीचा गट नं . काय ? जमिनीच्या चतुर्सिमा , जमिनीत जाण्यासाठी असलेली वहिवाट , जमिनीचा कराचा आकार , जमीन कोणत्या पद्धतीची आहे इ .आपल्याला खरेदीखताने समजते. 

३ ) जमीन गटाचा नकाशा :- 

जमिनीच्या नुसार जमिनीच्या हद्द खुणा कळतात .  जमिनीच्या चतुर्सिमा कळतात .  नेमकी जमीन आपली कुठे आहे हे कळते .  त्या जमिनीच्या आजूबाजूचे गट नं सुद्धा मिळतात . ... 

४ ) शोध अहवाल (Search Report) :-

यामध्ये जमिनीचा खरा मालक कोण ? व कोणाच्या ताब्यात  हे शोधले जाते. तसेच  जमिनीचे काही न्यायालयीन वाद किंवा जमिनीवर काही कर्ज /बोजा तर नाही हे पहिले जाते. त्याच्याने जमीन खरेदी करणारा यास भविष्यात कोणताही वाद उपस्थित होणार नाही. हे शोध अहवाल (Search Report) यातून आपल्याला कळते .

५ ) जाहीर नोटीस :- (Public notice)

यामध्ये जमीन खरेदी करणारा वर्तमान पत्रात जमिनीबाबत नोटीस देतो .  त्या नोटीसमध्ये शेतमिळकतीचे सविस्तर पणे उल्लेख केला जातो. वर्तमानपत्राद्वारे जाहीर आव्हान केले जाते की, जो कोणी उल्लेख केलेल्या जमिनीशी हितसंबध , वारस , कोणाच्या ताब्यात /कब्जात, कोणाचा कर्ज/बोजा , न्यायालयीन वाद किंवा कोणताही वाद , हक्क असल्यास नोटीसमध्ये दिलेल्या दिवसाच्या आत खरेदी करणारा याला कळवावे . यासंदर्भात खरेदी करणारा त्या क्षेत्रात (Area) जास्तीचा खपाचा वर्तमानपत्रात जाहीर नोटीस दिली जाते. अश्या जमिनीवर कोणीही हक्क प्रथापित करण्याचा प्रयन्त केल्यास भविष्यात होण्याऱ्या वादापासून वाचू शकतो .  

६ )जमिनीचे वाद :- (Land dispute)

जमिनीचा भूखंड यात भाऊ ,बहीण , आई , वडील, पत्नी , मुलगा , मुलगी याचा हक्क  असतो . यांना जर त्याचा हक्क , हिस्सा मिळालेला नसेल , किंवा जो कोणी हक्कदार आहे , त्याला त्याच्या हक्कापासून वंचित ठेवून परस्पर मालमत्तेची विल्हेवाट लावत असेल . अश्या परिस्थिती शेतजमीन खरेदीकरतांना हा मुद्दा पाहणे गरजेचे आहे. तसेच खरेदीखताचा मसुदा लिहताना त्यामध्ये खरेदीखत  देणार कडून खरेदीखतात  पुढील ओळ लिहावी . " सदर शेतजमीन मालमत्तेत कोणत्याही  वाद , तसेच वारस , कुल , इतर कोणाही हक्कदार निर्माण  झाल्यास खरेदीखत लिहून देणार याने स्वखर्चने वादाचे निराकरण करायचे आहे. " अश्याप्रकारे लिहल्यास भविष्यात आपल्याला वाद निर्माण झाल्यास उत्तर देण्यासाठी आपली बाजू भक्कम राहील.  

७ )जमिनीची मोजणी :-   ( Land measurement) 

भारतात शेतजमीन खरेदी करत असतांना  जमिनीचे क्षेत्र किती आहे? हे आपल्याला शेतजमिनीच्या ७/१२ उताऱ्यावरून समजेल . परंतु वास्तवीक ७/१२ उताऱ्यावर असलेले क्षेत्र प्रत्यक्ष जागेवर आहे किंवा नाही पाहणे गरजेचे आहे. शेतजमीन किंवा कोणतीही मालमत्ता खरेदी करतअसतांना जमिनीचे मोजणी करून घेणे गरजेचे आहे. उताऱ्यावर दिलेल्या क्षेत्रानुसार जमीन प्रत्यक्षात कमी असेल . तर नाहक त्रास सहन करावा लागेल. तर जमिनीची मोजणी करून घ्या . जमिनीची मोजणी भूमिअभिलेख कार्यालय यॊग्य ती मोजणी फी भरल्यावर जमिनीची मोजणी यांच्याकडून केली जाते .  

८ )जमिनीला रस्ता (वहिवाट ):-  (Tenency right)

शेतजमीन आपल्याला जमिनीची मशागत , पेरणीसाठी, आंतरमशागतीसाठी , खत देण्यासाठी , शेतातील माल (उत्पन्न ) वाहण्यासाठी , मजुराची ने-आण करण्यासाठी इ . गोष्टीसाठी मुख्य रस्त्यापासून शेतापर्यंत जाण्यासाठी रस्ता (वहिवाट) याची आवश्यकता  असते. शेतजमिनीची खरेदी करताना जमिनीपर्यंत जाण्यासाठी रस्ता (वहिवाट ) कुठून आहे किंवा नाही हे बघणे गरजेचे आहे. ज्या शेतात जाण्यासाठी रस्ता नसेल असे शेतजमीन घेऊन काहीएक फायदा नाही. तसेच प्रत्यक्षात वहिवाट आहे का बघणे  गरजेचे आहे. या गोष्टीची काळजी घ्यावी .  

९ ) जमिनीची मुल्याकंन :- ( land  value)

आपली मालमत्ता असलेल्या तालुकाच्या ठिकाणी दुय्यम निबंधक यांच्याकडे जमिनीची  मुल्याकंन काढण्याचा अर्ज व ७ /१ २  याची प्रत तसेच योग्य ती फी भरून देऊन आपल्या जमिनीची सरकारी किमंत काढून मिळते . स्टॅम्प ड्युटी भरताना अडचण निर्माण होणार नाही . 

१०) पैसे देतांना चेक , आर.टी.जि.एस. & एन.ए.एफ.टी. याचा वापर   :-

जमिनीचा व्यवहार करताना आर.टी.जी.एस. , एन.ए.एफ.टी. किंवा डी . डी . ,चेक  चा वापर करावा . जेणेकरून तुम्ही पैसे दिल्याचा पुरावा असतो . रक्कम   हि  पक्षकारास मिळाली किंवा नाही असा वाद निर्माण होत नाही , जरी वाद निर्माण झाल्यास आपल्याजवळ पुरावा म्हणू   रक्कम  हस्थातरित केल्याचे दस्तऐवज असतात .   याठिकाणी  सौ  बका  एक लिखा  हि म्हण तंतोतंत बसते ....

११ )मुद्रांक शुल्क :- (Stamp duty )

जमिनीचे दोन मूल्य आपल्याला माहित आहेत .  १ ) सरकारी मूल्य २ ) बाजार मूल्य असे आहेत . सरकारी मूल्य हे कमी असते तर बाजार मूल्य हे जास्त असते .  खरेदी करताना बाजार भाव प्रमाणे खरेदी करतात .  परंतु मुद्रांक शुल्क हे सरकारी मूल्य नुसार देतात . भविष्यात काहीएक वाद निर्माण झाल्यास सरकारी किमतीनुसार खरेदी केले आहे असे दिसून येथे ,त्याठिकाणी नुकसान होते .  

१२ ) कराच्या पावत्या ;-  ( Tax receipt)

जमिनीच्या वापराबाबत सरकार कडून घेण्यात येणार कर त्याच्या पावत्या हासुद्धा बघाव्यात . त्याने   शेती करणारा हा शेत कंसात आहे असे दिसून येते . त्याने शेती करणारा , तसेच शेती विकणारा याचा त्या शेतीवर , जागेवर ताबा  () असे दिसून येते .  मालकीहक्क आणि ताबा  या दोन गोष्टी महत्वाच्या आहेत ,  खरेदी करताना. 

१ ३ )खरेदीखताचा  मसुदा 

खरेदीखताचा मसुदा लिहताना   सविस्तरपणे लिहला गेला पाहिजे . त्यात वहिवाट हक्क ,  वारसा हक्क ,  जमिनीचे वाद नाहीत , गहाण तारण नाही ,बोजा-कब्जा-कर्ज  नाही , रक्कम , मालमत्तेचे वर्णन , चतुर्सिमा , वंशावळ व इतर गोष्टी स्पष्टपणे नमूद करावे .

१४ ) जमीन हस्तांतरणीय आहे का ? 

जमिनीच्या उताऱ्यावर भोगवटा दार म्हणून लिहले असते . .... त्यात जर भोगवटादार नं २  , नियंत्रित सत्ता ,कुल कायदा व इतर असेल तर जमीन विक्री योग्य होत नाही त्याला अडचणी येतात त्यासाठी परवानगीची आवश्यकता असते त्याशिवाय विक्री होत नाही ... जमीन हस्तरणीय आहे का ? यासाठी पाहणे आवश्यक आहे.    

  

आपल्याला लेख कसा वाटला आम्हाला कमेंट मध्ये सांगा . काहीएक कमी असल्यास , त्रुटी असल्यास , काहीएक प्रश्न असल्यास आम्हाला नक्की कंमेंट करा . धन्यवाद ..........